TUGAS REVIEW:Economics and Land Use Planning (Alan Evans)

*)Thank to my classmate too, Mon-Mon 🙂 too

TUGAS REVIEW

Economics and Land Use Planning

By Alan Evans

 

Blackwell Publishing

Centre for Spatial and Real Estate Economics

University of Reading

 

 

 

Emmy Yuniarti Rusadi 08/269141/TK/34290

Monica Sindy Heryuka 08/268641/TK/33967

 

Program Fasttrack Magister Perencanaan Kota dan Daerah

Universitas Gadjah Mada

2012


BAGIAN BAB 6

Green Belts, Growth Controls and Urban Growth Boundaries

  1. 1.      Introduction (Pengenalan)
  2. 2.      The economics of green belt (Sisi ekonomis sabuk hijau)
  3. 3.      Green belts in Britain (Sabuk hijau di Britania)
  4. 4.      The green belt in South Korea (Sabuk hijau di Korea Selatan)
  5. 5.      Growth controls and urban growth boundaries in the USA (Perkembangan pengendalian dan batas pertumbuhan wilayah urban di Amerika Serikat)
  6. 6.      Evaluation (Evaluasi)
  7. 7.      Conclusions (Kesimpulan)

 

PEMBAHASAN

  1. 1.      Introduction (Pengenalan)

Dalam bab-bab sebelumnya kita telah dibahas mengenai alokasi penggunaan lahan dalam kawasan perkotaan. Namun demikian muncul kekhawatiran terhadap alokasi lahan antara menggunakan perkotaan dan pedesaan dalam perencanaan tata guna lahan.  Sikap untuk pembangunan perkotaan di daerah yang sebelumnya berupa pedesaan telah bervariasi dari negara ke negara. Berbagai tingkat kekhawatiran telah diungkapkan pada apa yang disebut urban sprawl. Kadang-kadang tujuannya adalah untuk mendukung pertumbuhan perkotaan, namun demikian perlu perencanaan yang baik untuk mengendalikan, menahan, atau untuk membatasinya. Perbedaan sikap antara negara dalam menyikapi hal ini tampaknya tergantung pada perbedaan budaya dan hukum serta persepsi umum dari jumlah lahan yang tersedia untuk pembangunan.

  1. 2.      The economics of green belt (Sisi ekonomis sabuk hijau)

Untuk membatasi pengembangan di area greenfield (lahan tidak terbangun), perluasan kota  dibatasi oleh penciptaan Sabuk Hijau. Green Belt diciptakan pada tahun 1947  di sekitar daerah perkotaan di mana pembangunan sangat dibatasi untuk menjaga karakter lingkungan. Sabuk hijau muncul sebagai sistem atau cara untuk membatasi pembangunan yang menyebar. Misalkan tidak ada sabuk hijau dan bahwa permintaan untuk ruang di kota terus berkembang, baik karena orang ingin pindah ke kota atau karena pendapatan dari peningkatan populasi yang ada. Kemudian harga tanah di dalam kota akan naik dan menyebabkan ketimpangan nilai lahan. Sabuk hijau tanah mengacu pada daerah yang disimpan dalam cadangan untuk ruang terbuka, terdapat di sekitar kota-kota besar. Tujuan utama dari kebijakan jalur hijau adalah untuk melindungi tanah di sekitar pusat perkotaan yang lebih besar dari urban sprawl, dan menjaga daerah yang berfungsi sebagai lahan kehutanan dan pertanian serta menyediakan habitat untuk satwa liar.
Sabuk hijau menawarkan sejumlah manfaat bagi penduduk perkotaan maupun pedesaan. Selain mencegah urban sprawl, sabuk hijau membantu melindungi kegiatan pertanian dan karakter unik dari masyarakat pedesaan. Bagi penduduk perkotaan, diberikan akses ke sebuah ruang terbuka yang menawarkan peluang untuk kegiatan outdoor dan akses untukcmembersihkan udara. Daerah yang ditetapkan sebagai jalur hijau tidak boleh dibangun karena sabuk hijau didefinisikan sebagai ruang terbuka, namun itu tidak berarti bahwa tidak ada bangunan yang dapat didirikan di jalur hijau.

  1. 3.      Green belts in Britain (Sabuk hijau di Britania)

Selama 50 tahun terakhir sabuk hijau telah dirujuk dalam beberapa kasus. Tujuan dari sabuk hijau dalam hal perencanaan fisik telah dinyatakan dalam PPG 2, satu dari serangkaian Planning Policy Guidance Notes yang dikeluarkan oleh pemerintah pusat untuk memandu pengembangan rencana lokal oleh otoritas perencanaan lokal dan untuk memastikan konsistensi dalam rencana ini.
Dalam PPG 2 tujuan lain dari sabuk hijau adalah:

  • Untuk memeriksa urban sprawl (Mengetahui batasan besarnya built up area)
  • Untuk menjaga daerah sekitarnya (Mencegah eksploitasi pedesaan)
  • Untuk mencegah penggabungan kota satu sama lain
  • Untuk mempertahankan karakter khusus dari kota bersejarah
  • Untuk membantu regenerasi perkotaan (Mendorong daur ulang lahan kota yang terbengkalai).

Setelah area tanah telah ditetapkan sebagai jalur hijau, peluang dan manfaat antara lain:

  • Memberikan kesempatan untuk akses ke pedesaan terbuka untuk penduduk perkotaan
  • Memberikan kesempatan untuk olahraga outdoor dan rekreasi di alam terbuka dekat daerah perkotaan
  • Retensi pemandangan yang menarik dan peningkatan lanskap, dekat dengan tempat orang tinggal
  • Perbaikan tanah yang rusak dan terbengkalai di sekitar kota
  • Mengamankan kepentingan konservasi alam
  • Retensi tanah di lahan pertanian, kehutanan dan yang terkait.
  1. 4.      The green belt in South Korea (Sabuk hijau di Korea Selatan)

Tokoh yang selalu dikutip perkataannya adalah Kim. Beberapa poin fakta yang terjadi seputar penggunaan lahan di area urban adalah sebagai berikut:

  1. Korea Selatan termasuk area yang padat penduduk dengan aturan ketat dalam hal penggunaan lahannya. Tercatat hanya 5 % saja luas kawasan urbannya.
  2. Daratan yang dimiliki terdiri atas hutan-hutan dan “arable land”. Hal ini seperti kutipan yang terdapat dalam buku ini berbunyi:

“ Land within the belts is made up of forest and arable land” (Huh&Kwak 1997, p.990)dalam Economics and Land Use Planning oleh Alan Evans

  1. Sistem ekonomi pasar di Korea Selatan berbeda dari apa yang diterapkan di Inggris.
  2. Pada tahun 1998, sekitar 600.000 penduduk merupakan komuter/penglaju melewati sabuk hijau Korea Selatan ke arah Seoul. Biaya yang dibutuhkan setiap harinya ditaksir sekitar 1.000.000 Poundsterling per hari.

Perkembangan GNP Korea Selatan menjadi faktor penting meningkatnya permintaan perumahan seiring peningkatan jumlah penduduk disana walau ternyata terjadi ketidakseimbangan kepemilikan lahan terjadi di Korea Selatan. Bahwa  66,1 %  luas total area disana, merupakan area yang dimiliki perseorangan , 24,3 % dimiliki oleh sektor publik, sementara hanya 4,1 % saja yang dimiliki pihak korporasi/perusahaan.  Dari hasil statistik pada tahun 1988 menyebutkan bahwa 5% individu pemilik lahan menguasai 65,2% dari total area yang dimiliki perseorangan. Sementara 10 % peringkat atas pemilik lahan memiliki 76,9% persen lahan. Kondisi ini yang menyebabkan gejala konsentrasi kepemilikan dan aliran aset/finansial lebih terjadi,  lebih daripada pencapaian kesamarataan.

Sebelum tahun 1998, pemerintah Korea melarang konstruksi apartemen yang berukuran luas. Akibatnya, terdapat ekses permintaan untuk apartemen yang lebih luas sehingga aharga apartemen luas tersebut semakin mahal, jauh dari yang pernah dibayangkan. Lebih jauh lagi, perumahan-perumahan di kota telah dialokasikan dengan sejenis lotere sehingga para pengembang tidak dapat menanyakan/memohon harga pasar penuh untuk properti, tetapi justru harus membuat harga yang lebih murah. Kesempatan seperti ini, terdapat perbedaan harga antara pasar yangsebenarnya dengan harga yang dibayar sepenuhnya menguntungkan pembeli yang mengalokasikan uangnya pada properti yang tepat.

 

  1. 5.      Growth controls and urban growth boundaries in the USA (Perkembangan pengendalian dan batas pertumbuhan wilayah urban di Amerika Serikat)

Terdapat desain UGB (Urban Growth Boundary) yaitu suatu sistem untuk menghindari pembangunan yang bersifat permanen, tetapi lebih pada mencegah Urban Sprawl yang berisi pembangunan itu sendiri.Sistem ini dievaluasi setipa lima tahun sekali dan ternyata ditemui bahwa lahan yang dekat di sabuk hijau lebih diminati dan berdaya jual tinggi.

 

  1. 6.      Evaluation (Evaluasi)
    1. a.      Identifikasi keuntungan ekonomis (economic benefits) lebih sulit dibanding menghitung biaya ekonomi (economic cost)
    2. b.      Cara termudah untuk mengevaluasi biaya tersebut adalah mencoba menelaah/mengkaji harga rumah saat itu
    3. c.       Rujukan cara penghitungan keuntungan “the London Green Belt” adalah karya Willis&Whitby (1985)
    4. d.      Pada awalnya terdapat penelitian oleh Wabe, namun kelemahannya ada pada keinginan pendefinisian sabuk hijau agaknya lebih mengarah pada kawaan hunian pada skala seluruh kota, bukan pada lokasi yang terdekat dengan sabuk hijau
    5. e.       Kemudian ditemukan alternatif lain dari Willis (1982) dalam Studi Sabuk Hijau Tyne dan Wear mengenai keterbatasan Urban Sprawl dan pasar
    6. f.        Bahwa UGB telah menyebabkan adanya pandangan dan hasil kajian bahwa terjai peningkatan penglaju di sekitar area sabuk hijau
  1. 7.      Conclusions (Kesimpulan)

Kunci utama adalah pentingnya pemahaman mengenai Land Market (pasar lahan)

  1. Bahwa sabuk hijau yang efektif dalam konteks perencanaan sangat memiliki konsekuensi prediksi ekonomis
  2. Faktor tingginya harga jual maupun minat terhadap area di sekitar kawasan sabuk hijau adalah sebagai berikut:

b.1 jalur penglaju

b.2 mahalnya harga lahan di area kota (pusat kota-pen)

c.    Keuntungan sabuk hijau masih terus dikaji terkait tentang metode penghitungan biaya keuntungan

Advertisements

One thought on “TUGAS REVIEW:Economics and Land Use Planning (Alan Evans)

  1. excellent post, very informative. I wonder why the other experts of this sector don’t notice this. You should continue your writing. I’m sure, you have a great readers’ base already!

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s